拐点下的房企生存法则

　　从融资路上的关卡重重到量价齐降的严酷数据，从房贷从紧到两成首付，从抢闸到联盟，从降价到回暖……中国地产界山雨欲来风满楼，大大小小的房企纷纷使出百般武艺，力求度过寒冬。这其中涌现出的创意值得业内人士共同品鉴。

　　-文/商界传媒企业研究院

　　首付分期，加快周转

　　在房市拐点到来之即，谁能第一时间把顾客掌握在手中，谁就能实现最稳妥的资金周转计划。特别是对于第一次置业的青年来说，通过分期首付抢先抓住了购房者的钱袋子，跑也跑不脱，比起降价更有看头。

　　这方面，万科就推出了青年置业计划。目前，万科在武汉等城市针对35岁以下、首次置业的人群，设立“1000万青年置业资助金”，帮助他们减轻首付压力(最低首付两成)；同时提供符合青年群体需求的产品、装修以及居住服务。参加青年置业计划，还可获得2万元的置业基金(税后1.6万元)，用于购买家电、家具等。青年置业计划同时还在成都等城市推行。

　　随后，广州楼盘类似降低首付比例的方式不断涌现，如星缘美居以"两成首付"跟进优惠，一套总价80多万元的单位，首付最低16万多元，余下首期款可以申请一年至半年免息分期支付，在此之前，由开发商向银行先行垫资。另外一个大型开发商新世界集团旗下的逸彩新世界，在近期销售的荔逸则推出了发展商垫付一半首期款的付款方式，买家在下单之后10天时间内先支付一半首付，也就是房款的15%作为首期，剩下的一半可以分三个月免息支付。该方式只能针对可以向银行方面申请七成按揭的首次置业型买家。利海集团日前更直接推出"首付10%、轻松入住的购房大优惠"。

　　增值配套，变相补偿

　　不管是投资还是自住，眼睁睁地看着房价下跌，先期购房的老业主肯定不好受，而这种情绪更会加大潜在购房者的观望情绪，于己不利，但是企业也不敢轻易开降价补偿的口子，因此通过增值服务补偿业主便成为了上上之策。

　　2008年1月，深圳万科第五园价格在扣除合理增加成本后下调幅度为10%~15%，引发已购房业主不满。对此，万科在2008年2月推出名为“琢玉行动”的第五园全面品质提升计划，公司计划投入将高达亿元，涉及层面包括产品、交通、生活配套、教育配套的改善和提升等。目前“琢玉行动”一期计划已于2008年3月开始，将以全面家居解决方案为突破口，为3月1日之前购买H2、H3栋毛坯房的业主提供有偿全屋精装修服务的选择，同时也将针对雅园路人行道及绿化改造、增加休闲和运动设施等业主关心的问题进行逐步改造。

　　2008年3月，金地集团深圳公司对金地梅陇镇花园三期价格在二期基础上调低了4100元/平方米。为了平息前期入住业主的不满，金地集团深圳公司决定拨款1000万元成立业主增值基金，为业主提供计划外的增值服务，用于提升梅陇镇项目及周边的交通、教育、医疗和商业配套设施，旨在提升项目的整体品质及带动梅陇镇片区的生活氛围，为广大业主提供更加舒适的生活环境。

　　旧房换新房，升级促销售

　　招商地产“U行动”开创物业升级置换先河。招商地产计划从2008年3月1日开始实施，通过以招商会和招商置业为主搭建的客户平台，帮助老业主以合理价位转售原有物业，并给予购买新房的优先挑选权和优惠，为业主实现居住品质升级。这一创新，满足了渴望升级置业而又急于变现旧房的业主需求。

　　公司债试点，低成本融资

　　虽然公司债融资的种种优势对于房地产企业而言是极具吸引力的，但能真正获益的房地产企业仍然是少数。这是由于目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司，许多非上市房企被排除在外。其次，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利、招商地产等一线地产企业，多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。

　　2007年10月11日，保利地产宣布发行43亿元公司债。其目的主要是为了使融资渠道更加多元化，另外发行公司债的成本比在加息周期下的银行贷款更低。而最近，万科则步金地后尘，发行50亿元公司债。

　　为了平稳发债，碧桂园则借道新加坡发行可转换债券融资。2008年2月17日，碧桂园公告称，将在新加坡交易所发行不超过43.14亿元人民币的可转换债券，较其去年10月份预期的15亿美元，缩水近2/3。募集资金中，约40%用于偿还现有债务，另约10%用于现有及新物业项目。集资所得的另一半资金，碧桂园将之用在了与美林国际签署的一项股份掉期合约上，与美林对赌碧桂园股价涨跌。另外，发行地被迫改到市况相对平稳的新加坡，即为市况不佳的明证。

　　借力外援，共同投资

　　对于深受次贷危机影响的外资来说，现在人民币持续升值，房市长期趋势看好，无疑是对中国房市进行抄底的良机。而对于中国本地艰难过冬的房企来说，“有奶便是娘”，何况暂时还不构成竞争优势，而是雪中送炭的外资呢？

　　于是双方一拍即合，多宗联姻高调展开。荷兰国际投资管理公司(ING)此前已宣布成立了房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的EI、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

　　上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行融资，额度为7亿元人民币。这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作获得单项贷款额度最高的案例之一。对当前有大规模在建项目的绿地集团来说，这笔7亿元融资的意义不言而喻。目前，绿地集团房地产开发项目遍布全国17个城市，在建面积近500万平方米。与此同时，今年年底之前，绿地还将在上海和全国其他城市开工多个房地产项目。业界人士认为，这样的在建规模对资金的要求量堪称巨大，在当前形势下，资金链顺畅是保证绿地所有项目顺利开发的关键。

　　信托融资，资产证券化

　　将成熟物业或能产生稳定租金收入的成熟房地产项目进行集合打包，然后以信托方式融资，目前已经成为房企融资期待的新方式。

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