拐点？起点？

　　来源：商界评论 作者：白立新

　　政府正在推动整个中国制造的升级，挥刀砍断“长尾”，低附加值的企业生存越来越艰难。在这个大趋势之下来看房地产行业的所谓拐点，就会心生震撼：拐点一定是有的，只是看对谁而言。会有许多企业倒下，也会有企业把这次拐点作为新的起点。

　　谁的拐点？

　　从1998年至今，中国的房地产业十年狂奔，已经到了一个临界点。王石的拐点论擦燃了一根火柴，却点着了一个火药桶。拐点看起来是一个现实的命题，“四大天王”的日子都不太好过，万科保利、招商、金地的资金状况和各项指标不容乐观。2007年万保招金的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。政府的宏观调空政策愈加收紧，银根收缩、税收调整、控制土地等重拳连连出击。而在美国次贷危机的大背景下，前路更显迷离。

　　一个行业的发展，必须经历形形色色、真真假假的“拐点”考验。只有遭遇危机，经历全行业的反思、修正，这个行业才会成熟，从这个角度上说，我们要欢迎拐点。而中国的房地产业作为一个年轻产业，从1998年公有住房改革以来，发展线条是一路昂扬向上，没有像样的回调，盘整是必然的。

　　分析房地产业的拐点，我们要理解政府的良苦用心。大家可以从政府的一些政策制定上，洞察到一个大趋势，那就是政府正在推动产业升级，而这个过程会伴随残酷的洗牌。对于许多企业来说，就是拐点来临，大限已至。我们注意一下新劳动法的实施，那些靠低成本取胜，员工工资十几年几无增长的“中国制造”，就会处境堪忧。低附加值的企业正在被边缘化，退出历史舞台。政府正在挥刀砍断“长尾”，壮士断腕的决心可见。严介和先生鼓吹中国会有上千家中小企业死去，并非危言耸听。

　　理解了这个大背景，再来看房地产行业的政策调整，就会心生震撼，这不仅仅是价格拐点，或许就是产业调整。拐点一定是有的，只是看对谁而言。会有企业倒下，也会有企业把这次拐点作为新的起点。

　　可以预见，随着对于土地和资金的控制日益严格，“有地无钱”的企业会很痛苦，再靠协议拿地，分批开发行不通了，好不容易拿到的地却成了烫手山芋，仓皇之下只有抛出。而那些资金实力雄厚，开发能力强的行业标杆得以接盘。从整个行业生态来看，这样的洗牌是有利的，也利于资源的有效分配。还可以预见，房地产企业之间的兼并、收购将风起云涌，势不可挡，超大型房地产集团也将逐步形成。

　　现在，中国的地产行业属于半开放行业，有很多政府管制成分，而且，与各个地方政府一样，随着行政分隔而分割，行业集中度低，经营模式雷同。并且由于与权力千丝万缕的关系，很多该倒的企业无法倒，生与死，都在“市长”而非“市场”手中。

　　但在未来，房地产彻底市场化的时刻，也即暴利结束的时刻，如一切走向成熟的支柱行业一样，行业的集中将成为其未来宿命，最典型的就是家电行业，从十年前的数千家，经过激烈的竞争，集中为现在的三四十个主要品牌。同样，在彻底市场化的过程中，房地产行业也将迎来一个集中和兼并的热潮。

　　房地产行业的走向会是怎么样呢？有趣的是，不知道当初是谁给“房地产”行业取了这么好的一个名字，这位前辈一定具有洞悉世事的先知先觉，居然能够在命名的同时还向我们揭示这个行业发展的轨迹。我们分别来看这三个时代。

　　经济特征核心要素价值创造业务难点特征

　　“地”阶段农业经济土地资源跑马圈地政府关系体力

　　“房”阶段工业经济产品多快好省将项目做成产品脑力

　　“产”阶段服务经济客户客户体验70年间客户需求的变化心力

　　“地”的时代

　　这个时期的逻辑很简单，抢到地盘，占有资源就赚钱，这是一种农业经济的思维。“只要有了地，无论在上面盖鸡窝还是别墅，都一样挣钱。”

　　先说这个“地”字：从上个世纪90年代在海南炒地一直到2007年，房地产行业的利润主要来源于土地的增值。那个时候不要说老百姓，就是政府官员对此也是懵懵懂懂，只要有谁说能出钱过来开发某个项目，地方政府无不将其视为座上宾。虽然没有通行的土地出让标准，却有通行的拿地方法，俗称协议拿地。房地产开发商看好一块地之后，就找政府主管部门商量；地方政府为了招商引资，当然就会给予开发商相应的优惠政策。比如一块土地大家商量的结果是值3个亿，开发商提议说这个项目我们准备在3年分三期开发，政府说可以；开发商又说在项目开发期间我能否分期付款，政府说，只要你不少付，分期也没问题。于是达成一致意见，开发商每年支付1个亿，平均分配到每个季度就是2500万。这样，开发商用2500万撬动的是价值3个亿的土地，然后就眼看着土地每天增值，三年下来这个项目贡献的现金流可能会超过20个亿。

　　在北京东四环内侧有一个与国外合作开发的项目，我每天从那里路过，在2007年初的时候感觉到项目开发好像一直停滞不前，于是就请教房地产的业内人士。一位明白人跟我说，这家公司在拿地上面很有办法，可是在项目管理上非常落伍，他们正与承建商和材料供应商闹矛盾，所以项目被拖累了。另一位明白人给我说，你是有所不知，项目开发商这个时候正躲在什么地方偷着乐呢；你没看到住房销售价格每个月都在上涨嘛，如果半年前就把房子盖好卖完，最多只卖每平米12000元，现在已经是16000元，打打闹闹的半年为开发商额外创造了1个亿的净利润。所以说，在这个时期，只要能以较好的条件拿到地，“无论在上面盖鸡窝还是别墅，都一样挣钱”。

　　当然，政府意识到了这是个问题，与其将财富转移到少数人手中，不如政府出面拿下。于是除了三、四线中小城市之外，全国主要城市均通过“招拍挂”的方式拍卖土地。上面说的那块3个亿的土地，在“招拍挂”之后没有10个亿恐怕是拿不下，而且是一次性付款。所以现在大家经常听到某个地方又出现了“地王”，那就是土地拍卖的结果。

　　政府出台了一些加强土地管理的政策：加大闲置土地清理力度，实行“净地”出让；控制单宗土地出让规模；规定每宗土地的开发建设时间等；拿地成本提高了，现金流就紧张，中小开发商就有些撑不住了，于是大家就挤着去上市。不过屋漏偏逢连夜雨，正好赶上美国次贷危机以及股市的不景气，上市之路似乎也不顺畅。

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