万科降价：王石的"卖拐"戏剧（2）

　　好孩子有糖吃

　　在过去四年里，屡次宏观调控，结果往往是楼市越调越疯狂，消费者和不少房企都以为，新一轮调控有可能又是重复以前的故事。因此，当去年秋天新一轮调控开始时，更多的开发商还像以往一样观望，心存幻想。

　　但是，这一回王石和万科的态度显然大相径庭。

　　几个月前，在政府发动新一轮宏观调控之初，王石就及时地表示，中国楼市确实存在泡沫，这些泡沫很可能破灭；10月份，当政府打击囤地行为、出台相关政策时，所有开发企业中也只有王石高调喊出了万科"不捂盘、不囤地"；当政府下决心解决低收入人群的住房问题时，万科的"新式围屋"早已在广州动工；而当政府希望看到调控产生结果的时候，王石又恰巧在北京表态"拐点论"，随后万科迅速掀起了降价风暴。

　　万科在新一轮调控前后的这些言行，简直就像和政府合作上演一出精彩的双簧，也难怪广州一地产企业负责人在谈及万科降价时调侃说，现在老王不仅是广告产品代言人，似乎还是政府调控的代言人。

　　如果回顾2004年以来的数次调控，不难发现王石和万科几乎每次都拿捏得恰到好处。2004年前后，当国内主流开发商集体"向上"，瞄准利润空间大的中高档住宅和豪宅、舍弃中低端产品时，只有万科率先"向下"延伸产品线。

　　如果说万科是碰巧踩上了政策节点，那么，在2006年"国六条"等新政措施的评论中，也能找到万科"先知先觉"的证据。王石当时表示，2005年他发现1998年到2004年这个国内住宅市场大发展的时期里，"居者有其屋"的思路在慢慢淡化，这可能意味着原有的住房思路会进行相应调整。于是2005年10月，万科开始着手征集城市中低收入人群居住解决方案，启动关注城市低收入人群住房问题的"海螺计划"，最后成就了"新式围屋"的廉租房构想。2006年"国六条"和九部委《意见》，都表态要加大廉租房等政策性住房的建设力度，印证了他的这一判断。

　　至于2006年调控新政传达出来的"未来的住宅开发方向就是小户型，政府要用产品引导民众的理性消费"市场信号，王石和万科似乎也早有预判。早在新政之前，万科在上海、天津等地便已陆续推出其小户型产品"蚂蚁工房"，大受买家欢迎，成为当时万科最热销的产品类型之一。这与后来主管部门力推的"90/70"政策，积极发展小户型住宅的精神，不谋而合。

　　了解王石的冯仑，几年前对那些摸不清方向的开发商提了一句"学习万科好榜样"，让迷茫的房企跟着万科走。在其新书《野蛮生存》里，冯仑在介绍王石时这样写道："王石不是理论很系统的人，但他是经验和直觉非常好的人。经验和直觉之所以非常好，主要是因为他的价值观很好，他的心态也很好。"

　　在冯仑看来，王石在摸清政府思路方面，确实有着非常好的直觉和经验。而靠着丰富的经验和敏锐的"直觉"，跟着政策走，顺势而为而非逆势而行，其实也是王石和万科一直擅长的经营理念。从产品线下延到关注中低收入阶层住房需求，中高端到蚂蚁工房和新式围屋，从住宅产业化试验到积极参与政策房，每一个政府提倡的，万科都在积极实践。

　　在《道路与梦想--我与万科20年》一书中，王石曾多次写道，中国的经济改革和发展都是自上而下进行的，作为企业就应该顺应，要多站在政府的角度考虑问题，不应该逆势而行。王石前一时期的一些谈话以及最近万科的一系列促销活动，显然都可看作是顺应政策的举动。适度牺牲一些短期利益来换取长期利益，在万科看来是值得的。

　　去年12月，王石在"榆构万科住宅产业化研发中心"的揭牌仪式上表示，未来会把高档与中高档、中档产品的比例由目前的3∶7降到2∶8的合理比例，这可看作是王石"利润高于25%的项目万科不做"论调的继续。这也表明，万科将逐步放弃以高价获取超额利润而改走低价销售路线，追求高周转率，以规模取胜。

　　2006年，万科成为中国内地首家销售额突破200亿的房企，实现销售212.3亿元。仅仅过了一年的时间，万科又率先突破500亿，销售额达到523.6亿元。光环和义务从来都是结合一体的。如果老大的万科能主动承担责任，比如带头落实国家宏观调控政策，保持房价的稳定，调控主管部门显然是乐意看见的。因而一些业内人士认为，万科和王石光说似乎还不够，作为行业老大，万科还应该在行动上做出示范。于是降价也出现了。

　　几年前，房地产界曾经风行一句话："听话的孩子有糖吃。"这也正是王石和万科的逻辑。

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