房价“泡沫”是怎么回事？要不要理性地、严谨地看待？我觉得非常有必要。如果仅仅用“房价连续涨了几年”、“房价快速上涨”来形容泡沫大，或者用“房价涨幅远超过一般人的收入增长水平与购买力”来说明泡沫产生原因，仔细想想，依据是不足的，这些言论多是凭感觉和印象进行判断，感性有余，科学不足，不但没有将泡沫问题弄清楚，反而把问题搞乱了。

　　记得有位知名经济学家说，经济泡沫只有在它破灭后，才知道有泡沫存在，而在它没有破灭前，预测是困难的。我对这个论断的理解是，与其说泡沫什么时候破灭，说市场高危，还不如坐下来认真地分析泡沫和危险究竟来自哪里。

　　房地产泡沫来自哪里？楼价泡沫有没有衡量指标？这是个难题，也没有定论。结合这些年研究各地市场的经验以及一些专家的意见，我的看法是，楼价泡沫问题主要可以从三个方面来分析。

　　一是从投机需求来分析楼价泡沫的大小与严重程度。房产泡沫通常来自大量的投机资金的介入，既平常说的炒楼。投机资金目的明确，就是为了短时间内赚取房产差价，所以这种需求其实不能算作是刚性的，不同于长期性投资的需求（买房出租）。投机炒楼是资金迅速集结，引发楼价反复被推高，其财富效应又不断放大购房需求；另一方面，当市场预期楼价可能下跌，或者在外力（如政策）作用下，投机者又会争相离场，造成交易量和楼价大幅度波动。投机性需求对泡沫的产生以及破灭起到直接决定的作用，但投机性购房比例大到什么程度就可能引发市场出现泡沫，这一点并没有定论，也缺乏相关的研究。

　　二是同一间房屋在二手市场的换手率。当楼市的投机炒作氛围浓的时候，往往一间房子在短时间内反复被换手，比如一个月就有几次转手，房子一天或者几天就有新的价格，不断有人接手，整个楼价迅速被推高。同一房屋的市场换手率高，则说明市场投机需求比例也较高，楼价泡沫容易产生和吹大，05年国家新政调控前的长三角有城市就是这样。但同一间房屋换手率达到多少才意味着市场比较危险，目前来看没有统一答案。

　　三是看市场的租金回报率。如果租金回报能够达到一定的水平，比如说超过定期存款利率，那么即使不考虑房产升值因素，它仍然是保值的，理论上仍然值得买进（如果加上升值空间或者人民币升值的因素，那么市场买进的理由会更充足），就算楼价上升的幅度较大，也不能断定市场有多少泡沫。相反，如果租金回报远低于存款的利息，则说明目前市场的投资价值不大，已经有很大风险了，价格泡沫就此产生。租售比是租金回报率的另一种表述形式，房屋售价与租金的比值在一定范围内，说明收益率合理，可以接受，超出一定范围则预示投资风险。租金回报率可以充当泡沫预警标准。

　　实际上，还有不少方面的数据可以作为判断楼价泡沫的参考指标，例如按揭贷款构成如何，是否存在同一主体大量贷款购房现象，以及贷款比例高不高，房价收入比如何等等，也可以作为分析泡沫的工具。